01
Цілорічна оренда в місті
Стамбул, Анкара, Ізмір, Бурса й Мерсін: здавання за договорами на дванадцять місяців людям, які там живуть. Стабільніша заповнюваність, внутрішній попит і найпростіший перепродаж.
Нерухомість у Туреччині · Інвестиції та дохідність
Інвестиції в нерухомість Туреччини
Дохідність у рекламі — валова. На ваше запитання відповідає те, що залишається після року витрат і тижнів, коли об’єкт стояв порожнім.
Добірка під ваш планВідповідь у вашому месенджеріБез застарілих каталогів
15 напрямківпо всій Туреччині: узбережжя і міста
Кожна перевірканазвана до бронювання, а не після
Одна командадля пошуку, документів і угоди
Що важливо знати
Нерухомість у Туреччині як інвестиція: як порахувати, що вона принесе
Валова дохідність, чиста дохідність і різниця між ними
Валова дохідність — це річна орендна плата, поділена на ціну купівлі. Її швидко рахувати, легко порівнювати, і майже завжди саме її друкують у рекламі, бо вона виглядає вигідніше. Чиста дохідність — це те, що залишається після того, як об’єкт оплатив власні рахунки і відстояв порожнім свої тижні, і саме вона відповідає на запитання, яке ви насправді ставите. Щоб перейти від першої до другої, візьміть річну орендну плату, відніміть усі поточні витрати за повні дванадцять місяців, відніміть орендну плату, втрачену через простій, і поділіть результат на ціну купівлі плюс одноразові витрати на купівлю. Порівнюйте інвестиційну нерухомість у Туреччині за цією другою цифрою — і більша частина шуму зникне.
Два ринки оренди, які поводяться зовсім по-різному
У Туреччині два ринки оренди, і спільного в них мало, крім валюти. У Стамбулі, Анкарі, Ізмірі, Бурсі й Мерсіні здають тим, хто там живе: договори на дванадцять місяців, місцеві орендарі, студенти й працівники компаній і попит, який не припиняється в листопаді. Курортне узбережжя — Анталія, Аланія, Фетхіє, Калкан, Мармарис, Бодрум і Сіде — активно здають приблизно п’ять місяців довкола літа і дуже мляво поза сезоном. Як інвестиція може спрацювати і те, і інше. Не спрацює модель дохідності від оренди, побудована на дванадцяти місяцях заповнюваності в місті, де ресторани зачиняються в жовтні. Визначте, до якого ринку належить об’єкт, перш ніж записувати хоч одну цифру.
Усі витрати на об’єкт до того, як він почне приносити дохід
Спершу розпишіть витрати за повний рік. Аідат — плату за обслуговування комплексу — нараховують усі дванадцять місяців, незалежно від того, чи хтось живе в квартирі. Комунальні послуги оплачують за лічильниками, і рахунки зростають улітку через кондиціонери, а взимку через опалення. Є щорічний муніципальний податок на нерухомість і обов’язкова страховка DASK від землетрусів. Якщо орендарів шукає і ключі тримає агентство, воно бере комісію. Об’єкт, який здають, треба помеблювати, а меблі, побутову техніку й текстиль доводиться періодично оновлювати, а не купувати раз і назавжди. Обслуговування й ремонт — не опція. Дохід від оренди оподатковується, а ставки, пільги й правила подання декларації треба звіряти з Управлінням доходів Туреччини, а не з рекламним буклетом.
Валюта, ліквідність і стрес-тест
Три речі лежать поза таблицею і вирішують, чи вона витримає перевірку. Орендну плату отримують у лірах, а більшість іноземних власників рахують у євро, фунтах чи доларах, тому курс — частина дохідності, і йому місце в моделі, а не за її дужками. Друга — ліквідність: нерухомість продають місяцями, а не днями, і нішевий об’єкт на вузькому ринку знаходить покупця повільніше, ніж той, що зацікавив би й місцевих, турецьких покупців, — і зазвичай це важливіше за невелику різницю в заявленій дохідності. Третя — дисципліна. Перерахуйте всю модель за заповнюваності, помітно нижчої від очікуваної, і подивіться, чи залишається купівля квартири в Туреччині під оренду розумною, якщо вдалий рік так і не настане.
01
З чого почати
Дохідність з оголошення — це ще не дохідність.
Річну орендну плату, поділену на ціну, легко надрукувати й легко прийняти на віру. Скільки ви залишите собі насправді, залежить від плати за обслуговування, податку, меблів, порожніх тижнів і курсу валют у день, коли надходить орендна плата. Усе це можна дізнатися до купівлі, і нічого з цього немає в оголошенні.
Де шукати
Три способи володіти нерухомістю в Туреччині
02
Сезонна оренда на узбережжі
Анталія, Аланія, Фетхіє, Калкан, Мармарис, Бодрум і Сіде. Високий попит приблизно п’ять місяців, дуже мало до і після них — і питання дозволу, яке треба вирішити заздалегідь.
03
Купівля заради зростання вартості
Володіння заради вартості, а не орендного доходу: нові райони, запланований транспорт, обмежена пропозиція. Довший горизонт і жодного доходу, який тим часом покривав би поточні витрати.
До бронювання
Рендер продає настрій. Тапу каже, чим ви володієте.
Спершу ми збираємо факти про об’єкт, а потім прямо кажемо, що підтверджується, на що потрібна відповідь і що на цьому етапі просто невідомо.
Право власності
Що зазначено в тапу, яка це форма власності та чи немає в реєстрі того, про що вам не сказали.
Будівля
Рік будівництва щодо будівельних норм, чи є іскан і в якому стані будинок.
Реальна вартість
Плата за обслуговування, комунальні послуги, податок на нерухомість і страховка — однією сумою за рік.
Продаж у майбутньому
Хто стане наступним покупцем і скільки зазвичай триває продаж у цьому районі.
Інвестиції та дохідністьІнвестиції та дохідністьОтримати добірку з перевіркою дохідності
Ваша добірка
Добірка, на якій можна побудувати розрахунок
Ми надсилаємо вихідні дані, а не обіцянки: скільки бере комплекс, скільки насправді триває сезон у цьому місті і за скільки зараз здають схожі об’єкти. Ви вносите їх у власну таблицю.
- Усі річні витрати на кожен об’єкт, розписані рядок за рядком
- Реалістична тривалість сезону та характер оренди в конкретному районі
- Чи дозволена в цій будівлі короткострокова оренда — ще до бронювання
Як ми працюємо
Краще надіслати чотири об’єкти, що підходять, ніж сорок, що не підходять.
Перша розмова — про те, як ви користуватиметеся нерухомістю, а не про те, що продається цього тижня. Усе інше випливає з відповіді.
Завдання
Скільки місяців на рік ви там будете, хто ще користуватиметься житлом і в чому ви не готові поступатися.
Добірка
Кілька об’єктів у відповідних районах, і для кожного чесно розписано компроміс.
Перевірки
Реєстр, дозволи, історія плати за обслуговування та запитання продавцю, які варто поставити письмово.
Купівля
Податковий номер, банківський рахунок, звіт про оцінку і запис у Земельному кадастрі — по черзі.
Перевірки перед купівлею
Вісім перевірок, які має витримати об’єкт
Право власності, дозволи, договір, вік будівлі, плата за обслуговування, сезонність, управління та перепродаж. Ми не ваші юристи: ми дбаємо, щоб ви прийшли до юриста з правильними запитаннями.
Порядок роботи
Чотири кроки й жодного поспіху на початку
- 01
Розкажіть про план
Оберіть месенджер і залиште номер. Місто у вас може бути вже на прикметі, а може й ні.
- 02
Коротка розмова
Скільки місяців на рік, бюджет, терміни й те, що точно виключає об’єкт.
- 03
Добірка
Кілька відповідних варіантів: що порівнювати і що перевірити в кожному.
- 04
Наступний крок
Перегляди, запитання продавцю й документи в правильному порядку.
Запитання, які варто поставити вголос
Добрий об’єкт витримає незручне запитання.
Чому саме цей район?
Попит, тривалість сезону, що працює взимку і що будують поруч.
Скільки коштує рік володіння?
Плата за обслуговування, комунальні послуги, податок і страховка — до розмов про дохідність.
А якщо плани зміняться?
Проживання, здачу в оренду та перепродаж варто обговорити до завдатку, а не після.
Хто наступний покупець?
Об’єкт, який потрібен і місцевим покупцям, — це об’єкт, який можна продати.
Читайте також
Питання й відповіді
До першої розмови
На яку дохідність від оренди можна розраховувати в Туреччині?
Єдиної цифри по країні не існує, і сайт, який її наводить, радше щось продає, ніж щось повідомляє. Дохідність залежить від міста, району, будівлі і від того, здають об’єкт на дванадцять місяців чи на п’ять. Корисніше взяти реальну ціну пропозиції, реальні ставки оренди на порівнянних об’єктах поблизу і реальні річні витрати саме цієї будівлі, а потім порахувати самостійно. Усі три вихідні величини ми можемо надати щодо будь-якого об’єкта з вашої добірки.
Чи треба включати в розрахунок витрати на купівлю?
Так, хоча їх постійно пропускають. Податки під час купівлі, збори Земельного кадастру, послуги юриста й присяжного перекладача сплачують один раз, на самому початку, і вони збільшують суму капіталу, на яку об’єкт має приносити дохід. Розумно додати їх до ціни купівлі й розподілити на ту кількість років, протягом якої ви плануєте володіти об’єктом, а не вважати їх окремою прикрістю, що сталася до початку інвестиції. Чинні ставки й збори звіряйте з офіційним джерелом на момент купівлі, бо вони змінюються.
Чи можна здавати квартиру туристам?
Лише з дозволом, і в нього два рівні. Для короткострокової оренди в Туреччині потрібен дозвіл, а якщо об’єкт розташований у багатоквартирному будинку, інші власники офіційно беруть участь у вирішенні, чи можна цей дозвіл отримати. На обидва питання можна дістати відповідь до того, як ви візьмете на себе зобов’язання, і обидва набагато складніше розв’язати згодом. Якщо дохід від подобової оренди — головна причина купівлі, вирішіть питання дозволу та згоди інших власників у будинку до внесення броні, а не після завершення угоди.
Чи може іноземець купити квартиру в Туреччині?
Так. Громадяни більшості країн можуть оформити житлову нерухомість у Туреччині на своє ім’я. Обмеження стосуються не людини, а місця: купівля заборонена у військових та охоронюваних зонах, а частка землі, яка може належати іноземцям в одному районі, обмежена. Обидва пункти перевіряють до бронювання, а не після.
Інвестиції та дохідність
Готові отримати добірку під ваш план?
Залиште номер у месенджері, яким уже користуєтеся. Спершу ми поставимо кілька запитань, а потім надішлемо об’єкти, на які варто витрачати час.