01
Круглогодичная аренда в городе
Стамбул, Анкара, Измир, Бурса и Мерсин: сдача по договорам на двенадцать месяцев людям, которые там живут. Более стабильная заполняемость, внутренний спрос и самая простая перепродажа.
Недвижимость в Турции · Инвестиции и доходность
Инвестиции в недвижимость Турции
Доходность в рекламе — валовая. На ваш вопрос отвечает то, что остаётся после года расходов и недель, когда объект стоял пустым.
Подборка под ваш планОтвет в вашем мессенджереБез устаревших каталогов
15 направленийпо всей Турции: побережье и города
Каждая проверканазвана до бронирования, а не после
Одна командадля поиска, документов и сделки
Что важно знать
Недвижимость в Турции как инвестиция: как посчитать, что она принесёт
Валовая доходность, чистая доходность и разница между ними
Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки. Она считается быстро, её легко сравнивать, и почти всегда именно её печатают в рекламе, потому что она выглядит выигрышнее. Чистая доходность — это то, что остаётся после того, как объект оплатил собственные счета и простоял пустым положенные недели, и именно она отвечает на вопрос, который вы на самом деле задаёте. Чтобы перейти от первой ко второй, возьмите годовую арендную плату, вычтите все текущие расходы за полные двенадцать месяцев, вычтите аренду, потерянную из-за простоя, и разделите результат на цену покупки плюс разовые расходы на покупку. Сравнивайте инвестиционную недвижимость в Турции по этой второй цифре — и большая часть шума исчезнет.
Два рынка аренды, которые ведут себя совершенно по-разному
В Турции два рынка аренды, и общего у них мало, кроме валюты. В Стамбуле, Анкаре, Измире, Бурсе и Мерсине сдают тем, кто там живёт: договоры на двенадцать месяцев, местные арендаторы, студенты и сотрудники компаний и спрос, который не прекращается в ноябре. Курортное побережье — Анталия, Алания, Фетхие, Калкан, Мармарис, Бодрум и Сиде — активно сдаётся примерно пять месяцев вокруг лета и очень слабо вне этого сезона. Как инвестиция может сработать и то и другое. Не сработает модель доходности от аренды, построенная на двенадцати месяцах заполняемости в городе, где рестораны закрываются в октябре. Определите, к какому рынку относится объект, прежде чем записывать хоть одну цифру.
Всё, во что обходится объект, прежде чем начнёт приносить доход
Сначала распишите расходы за полный год. Аидат — плата за обслуживание комплекса — начисляется все двенадцать месяцев, живёт в квартире кто-то или нет. Коммунальные услуги оплачиваются по счётчикам и растут летом из-за кондиционеров, а зимой из-за отопления. Есть ежегодный муниципальный налог на недвижимость и обязательная страховка DASK от землетрясений. Если арендаторов находит и ключи хранит агентство, оно берёт комиссию. Сдаваемый объект нужно обставить, а мебель, бытовую технику и текстиль приходится периодически обновлять, а не покупать раз и навсегда. Обслуживание и ремонт — не опция. Доход от аренды облагается налогом, а ставки, вычеты и правила подачи декларации нужно сверять с Управлением доходов Турции, а не с рекламным буклетом.
Валюта, ликвидность и стресс-тест
Три вещи находятся за пределами таблицы и решают, выдержит ли она проверку. Арендную плату получают в лирах, а большинство иностранных владельцев считают в евро, фунтах или долларах, поэтому курс — часть доходности, и ему место в модели, а не за её скобками. Вторая — ликвидность: недвижимость продаётся месяцами, а не днями, и нишевый объект на узком рынке уходит медленнее, чем тот, который заинтересовал бы и турецкого покупателя, — обычно это важнее небольшой разницы в заявленной доходности. Третья — дисциплина. Пересчитайте всю модель при заполняемости заметно ниже ожидаемой и посмотрите, остаётся ли покупка квартиры в Турции для сдачи в аренду разумной, если удачный год так и не наступит.
01
С чего начать
Доходность из объявления — это ещё не доходность.
Годовую арендную плату, делённую на цену, легко напечатать и легко принять на веру. Сколько вы оставите себе на самом деле, зависит от платы за обслуживание, налога, мебели, пустых недель и курса валют в день, когда поступает арендная плата. Всё это можно узнать до покупки, и ничего из этого нет в объявлении.
Где искать
Три способа владеть недвижимостью в Турции
02
Сезонная аренда на побережье
Анталия, Алания, Фетхие, Калкан, Мармарис, Бодрум и Сиде. Высокий спрос примерно пять месяцев, очень мало до и после них — и вопрос с разрешением, который нужно решить заранее.
03
Покупка ради роста стоимости
Владение ради стоимости, а не арендного дохода: новые районы, запланированный транспорт, ограниченное предложение. Более длинный горизонт и никакого дохода, который покрывал бы текущие расходы в это время.
До бронирования
Рендер продаёт настроение. Тапу говорит, чем вы владеете.
Сначала мы собираем факты об объекте, а потом прямо говорим, что подтверждается, на что нужен ответ и что на этом этапе просто неизвестно.
Право собственности
Что написано в тапу, какая это форма собственности и нет ли в реестре того, о чём вам не сказали.
Здание
Год постройки относительно строительных норм, есть ли искан и в каком состоянии дом.
Реальная стоимость
Плата за обслуживание, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страховка — одной суммой за год.
Продажа в будущем
Кто станет следующим покупателем и сколько обычно длится продажа в этом районе.
Инвестиции и доходностьИнвестиции и доходностьПолучить подборку с проверкой доходности
Ваша подборка
Подборка, на которой можно построить расчёт
Мы присылаем исходные данные, а не обещания: сколько берёт комплекс, сколько на самом деле длится сезон в этом городе и за сколько сейчас сдаются похожие объекты. Вы вносите их в собственную таблицу.
- Все годовые расходы по каждому объекту, расписанные построчно
- Реалистичная продолжительность сезона и характер аренды в конкретном районе
- Разрешена ли в этом здании краткосрочная аренда — ещё до бронирования
Как мы работаем
Лучше прислать четыре подходящих объекта, чем сорок неподходящих.
Первый разговор — о том, как вы будете пользоваться недвижимостью, а не о том, что продаётся на этой неделе. Всё остальное следует из ответа.
Задача
Сколько месяцев в году вы будете там жить, кто ещё будет пользоваться жильём и в чём вы не готовы уступать.
Подборка
Несколько объектов в подходящих районах, и у каждого честно расписан компромисс.
Проверки
Реестр, разрешения, история платы за обслуживание и вопросы продавцу, которые стоит задать письменно.
Покупка
Налоговый номер, банковский счёт, отчёт об оценке и запись в Земельный кадастр — по порядку.
Проверки перед покупкой
Восемь проверок, которые должен выдержать объект
Право собственности, разрешения, договор, возраст здания, плата за обслуживание, сезонность, управление и перепродажа. Мы не ваши юристы: мы делаем так, чтобы вы пришли к юристу с правильными вопросами.
Порядок работы
Четыре шага и никакой спешки в начале
- 01
Расскажите о плане
Выберите мессенджер и оставьте номер. Город у вас может быть уже на примете, а может и не быть.
- 02
Короткий разговор
Сколько месяцев в году, бюджет, сроки и то, что точно исключает объект.
- 03
Подборка
Несколько подходящих вариантов: что сравнивать и что проверить по каждому.
- 04
Следующий шаг
Просмотры, вопросы продавцу и документы в правильном порядке.
Вопросы, которые стоит задать вслух
Хороший объект выдержит неудобный вопрос.
Почему именно этот район?
Спрос, длина сезона, что работает зимой и что строится рядом.
Сколько стоит год владения?
Плата за обслуживание, коммунальные услуги, налог и страховка — до разговоров о доходности.
А если планы изменятся?
Проживание, сдачу в аренду и перепродажу стоит обсудить до задатка, а не после.
Кто следующий покупатель?
Объект, который нужен и местным покупателям, — это объект, который можно продать.
Читайте также
Вопросы и ответы
До первого разговора
На какую доходность от аренды можно рассчитывать в Турции?
Единой цифры по стране не существует, и сайт, который её приводит, скорее что-то продаёт, чем что-то сообщает. Доходность зависит от города, района, здания и от того, сдаётся объект на двенадцать месяцев или на пять. Полезнее взять реальную цену предложения, реальные ставки аренды на сопоставимых объектах поблизости и реальные годовые расходы именно этого здания, а затем посчитать самостоятельно. Все три исходные величины мы можем дать по любому объекту из вашей подборки.
Нужно ли включать в расчёт расходы на покупку?
Да, хотя их постоянно упускают. Налоги при покупке, сборы Земельного кадастра, услуги юриста и присяжного переводчика оплачиваются один раз, в самом начале, и увеличивают сумму капитала, на которую объект должен приносить доход. Разумно прибавить их к цене покупки и распределить на то число лет, которое вы планируете владеть объектом, а не считать их отдельной неприятностью, случившейся до начала инвестиции. Актуальные ставки и сборы сверяйте с официальным источником на момент покупки, потому что они меняются.
Можно ли сдавать квартиру туристам?
Только с разрешением, и у него два уровня. Для краткосрочной аренды в Турции нужно разрешение, а если объект находится в многоквартирном доме, другие собственники официально участвуют в решении, можно ли это разрешение получить. На оба вопроса можно получить ответ до того, как вы возьмёте на себя обязательства, и оба гораздо сложнее решить потом. Если доход от посуточной аренды — главная причина покупки, решите вопрос с разрешением и согласием других собственников дома до внесения брони, а не после завершения сделки.
Может ли иностранец купить квартиру в Турции?
Да. Граждане большинства стран могут оформить жилую недвижимость в Турции на своё имя. Ограничения связаны не с человеком, а с местом: покупки запрещены в военных и охраняемых зонах, а доля земли, которая может принадлежать иностранцам в одном районе, ограничена. Оба пункта проверяются до бронирования, а не после.
Инвестиции и доходность
Готовы получить подборку под ваш план?
Оставьте номер в мессенджере, которым уже пользуетесь. Сначала мы зададим пару вопросов, а потом пришлём объекты, на которые стоит тратить время.