01
Стамбул и крупные города
Верх диапазона и самый широкий разброс внутри него. Центральные районы у линии метро стоят намного дороже дальних окраин, а покупатели здесь в основном местные — их много, и они активны круглый год.
Недвижимость в Турции · Цены
Цены на недвижимость в Турции
Единой цены на турецкую квартиру не существует. Есть список того, что её определяет, и каждый пункт в нём можно проверить до того, как вы сделаете предложение.
Подборка под ваш планОтвет в вашем мессенджереБез устаревших каталогов
15 направленийпо всей Турции: побережье и города
Каждая проверканазвана до бронирования, а не после
Одна командадля поиска, документов и сделки
Что важно знать
Цены на недвижимость в Турции: почему средняя цена — самая бесполезная цифра
Почему одна цифра не отвечает на вопрос
Спросите, сколько стоит квартира в Турции, и любой ответ окажется средней цифрой — самой бесполезной из всех. Она складывается из городской квартиры в Стамбуле, квартиры у моря в управляемом средиземноморском комплексе, каменного дома на эгейском склоне и квартиры в многоэтажке в городе вдали от побережья, куда никто не добирается самолётом. Это четыре отдельных рынка с четырьмя разными кругами покупателей, и свести их к одному числу — значит не описать ни один. Один и тот же бюджет действительно покупает разное на каждом из них — и разное в двух районах одного города. Цены на жильё в Турции становятся настоящим ответом, только когда в вопросе названы район, расстояние до моря и возраст здания.
Что на самом деле определяет цену — по степени важности
Сначала город, а затем район внутри него, который часто влияет на стоимость сильнее, чем выбор города. Дальше — расстояние до моря, а на склоне — есть ли у объекта вид вообще и застроен ли участок ниже, можно ли на нём строить и на какую высоту. Затем — время в пути до международного аэропорта. Затем — возраст дома и то, по какой редакции строительных норм его возводили: нормы ужесточали в 2000 году и ещё раз в 2018-м. Затем — находится ли объект в управляемом комплексе, потому что бассейны, охрана и генератор поднимают и запрашиваемую цену, и ежемесячную плату за обслуживание. После этого идут этаж и ориентация окон, и последним — новостройка или вторичное жильё.
Лиры, евро и сравнение во времени
Турецкая недвижимость оценивается в лирах, в экономике, которая живёт с высокой инфляцией, а большинство иностранных покупателей мыслят в евро, фунтах или долларах. Поэтому рост цены в лирах и рост цены в иностранной валюте — два разных события, и одно может произойти без другого. Тот, кто сравнивает, сколько стоил район несколько лет назад и сколько стоит сейчас, должен прямо сказать, в какой валюте идёт сравнение, и использовать одну и ту же валюту на обоих его концах. Без этого заголовок о том, насколько изменились цены, ничего не значит. По той же причине цена, названная вам в вашей валюте, — это снимок обменного курса в той же мере, что и снимок объекта.
Как исследовать цену, а не верить средней цифре
Сравнивайте сопоставимое внутри одного района: то же расстояние до моря, тот же возраст здания, тот же тип комплекса. Спрашивайте, что действительно продалось, а не что выставлено на продажу: запрашиваемая цена — это стартовая позиция, а объявление, которое месяцами висит без покупателя, само кое-что сообщает. Узнайте, сколько объект уже на рынке и снижали ли на него цену. Затем прочтите отчёт об оценке: продажа иностранным покупателям требует независимой оценки от фирмы с государственной лицензией, и отчёт подаётся в Земельный кадастр. Он существует именно для того, чтобы у покупателя было представление о стоимости, не совпадающее с мнением продавца, и это самое близкое к объективной цифре, что вы получите на руки.
01
С чего начать
Цены на «турецкую недвижимость» не существует. Есть цена конкретной квартиры на конкретной улице.
Любая средняя цифра, которую вы прочтёте, получена смешением городского рынка, курортного побережья и города вдали от моря, и в итоге она не описывает ни один из них. Полезная версия вопроса звучит иначе: что можно купить на определённый бюджет в одном районе — в сравнении с тем, что там действительно продалось.
Где искать
Три ценовых уровня без прикрас
02
Средиземноморское курортное побережье
От Анталии через Сиде до Алании. Средний уровень, где цена сильно зависит от расстояния до моря и от того, есть ли в комплексе бассейны, охрана и генератор, за которые придётся платить.
03
Эгейское и Ликийское побережье, города в глубине страны
Бодрум и Калкан держатся в верхней части диапазона за счёт дефицита и видов. Кушадасы, Дидим и рабочие города вдали от моря образуют нижний уровень, где цены определяются местными доходами.
До бронирования
Рендер продаёт настроение. Тапу говорит, чем вы владеете.
Сначала мы собираем факты об объекте, а потом прямо говорим, что подтверждается, на что нужен ответ и что на этом этапе просто неизвестно.
Право собственности
Что написано в тапу, какая это форма собственности и нет ли в реестре того, о чём вам не сказали.
Здание
Год постройки относительно строительных норм, есть ли искан и в каком состоянии дом.
Реальная стоимость
Плата за обслуживание, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страховка — одной суммой за год.
Продажа в будущем
Кто станет следующим покупателем и сколько обычно длится продажа в этом районе.
ЦеныЦеныУзнать цены под ваш бюджет
Ваша подборка
Подборка, которая показывает, на что хватит вашего бюджета
Мы не называем вам среднюю цену по рынку, потому что усреднять тут нечего — единого рынка нет. Мы берём по одному району, показываем, что там продалось, и ставим текущие расходы рядом с запрашиваемой ценой, чтобы сравнивать полные суммы, а не цифры из объявлений.
- Факторы цены, применённые к каждому конкретному объекту, в порядке их веса
- Что действительно продалось в этом районе и сколько времени висели объявления
- Расходы на покупку и ежегодное содержание — рядом с запрашиваемой ценой
Как мы работаем
Лучше прислать четыре подходящих объекта, чем сорок неподходящих.
Первый разговор — о том, как вы будете пользоваться недвижимостью, а не о том, что продаётся на этой неделе. Всё остальное следует из ответа.
Задача
Сколько месяцев в году вы будете там жить, кто ещё будет пользоваться жильём и в чём вы не готовы уступать.
Подборка
Несколько объектов в подходящих районах, и у каждого честно расписан компромисс.
Проверки
Реестр, разрешения, история платы за обслуживание и вопросы продавцу, которые стоит задать письменно.
Покупка
Налоговый номер, банковский счёт, отчёт об оценке и запись в Земельный кадастр — по порядку.
Проверки перед покупкой
Восемь проверок, которые должен выдержать объект
Право собственности, разрешения, договор, возраст здания, плата за обслуживание, сезонность, управление и перепродажа. Мы не ваши юристы: мы делаем так, чтобы вы пришли к юристу с правильными вопросами.
Порядок работы
Четыре шага и никакой спешки в начале
- 01
Расскажите о плане
Выберите мессенджер и оставьте номер. Город у вас может быть уже на примете, а может и не быть.
- 02
Короткий разговор
Сколько месяцев в году, бюджет, сроки и то, что точно исключает объект.
- 03
Подборка
Несколько подходящих вариантов: что сравнивать и что проверить по каждому.
- 04
Следующий шаг
Просмотры, вопросы продавцу и документы в правильном порядке.
Вопросы, которые стоит задать вслух
Хороший объект выдержит неудобный вопрос.
Почему именно этот район?
Спрос, длина сезона, что работает зимой и что строится рядом.
Сколько стоит год владения?
Плата за обслуживание, коммунальные услуги, налог и страховка — до разговоров о доходности.
А если планы изменятся?
Проживание, сдачу в аренду и перепродажу стоит обсудить до задатка, а не после.
Кто следующий покупатель?
Объект, который нужен и местным покупателям, — это объект, который можно продать.
Читайте также
Вопросы и ответы
До первого разговора
Сколько стоит квартира в Турции?
Честного единого ответа нет, а цифра без привязки к району — это маркетинг, а не информация. В стране есть большой городской рынок, курортное побережье, Эгейское побережье, где цены держит дефицит, и города в глубине страны, где цены определяют местные зарплаты, — и средняя по всем ним не описывает ни один. Спросите лучше, что можно купить на ваш бюджет в одном конкретном районе, на определённом расстоянии от моря, в доме определённого возраста. На этот вопрос ответ есть, и его можно подтвердить фактами.
Почему отчёты о ценах, которые я читаю, противоречат друг другу?
Обычно по трём причинам. Они охватывают разный набор регионов: в одном перевес в сторону города, в другом — побережья. Они измеряют цены предложения, а не завершённые сделки, а разрыв между ними растёт, когда рынок замедляется. И цифры могут быть указаны в лирах или в иностранной валюте, а они со временем ведут себя по-разному. Прежде чем доверять любому сравнению, выясните его географию, что именно оно считает — объявления или сделки — и в какой валюте.
Запрашиваемая цена — это вся стоимость покупки?
Нет, и разница предсказуема, а не скрыта. Сверх цены идут налог на покупку и сборы Земельного кадастра, юридическое сопровождение, присяжный переводчик и, если нужна, нотариальная доверенность, обязательный отчёт об оценке, а также меблировка — ведь недвижимость часто продаётся пустой. Дальше начинаются ежегодные расходы: плата за обслуживание комплекса, коммунальные услуги по счётчикам, муниципальный налог на недвижимость и страховка DASK от землетрясений. Сравнивайте полную стоимость владения за те годы, что вы собираетесь держать недвижимость, а не цены в объявлениях.
Может ли иностранец купить квартиру в Турции?
Да. Граждане большинства стран могут оформить жилую недвижимость в Турции на своё имя. Ограничения связаны не с человеком, а с местом: покупки запрещены в военных и охраняемых зонах, а доля земли, которая может принадлежать иностранцам в одном районе, ограничена. Оба пункта проверяются до бронирования, а не после.
Цены
Готовы получить подборку под ваш план?
Оставьте номер в мессенджере, которым уже пользуетесь. Сначала мы зададим пару вопросов, а потом пришлём объекты, на которые стоит тратить время.