01
Тапу
Свидетельство о праве собственности, которое хранится в Земельном кадастре. В нём назван владелец, а объект точно привязан к провинции, району, микрорайону и номерам ada и parsel — квартала застройки и участка.
Недвижимость в Турции · Тапу и искан
Тапу и искан в Турции
Два документа решают, надёжна ли покупка в Турции. Вот что фиксирует каждый из них и что проверить до любого платежа.
Подборка под ваш планОтвет в вашем мессенджереБез устаревших каталогов
15 направленийпо всей Турции: побережье и города
Каждая проверканазвана до бронирования, а не после
Одна командадля поиска, документов и сделки
Что важно знать
Тапу и искан: что доказывает каждый документ
Что на самом деле фиксирует тапу
Тапу — турецкое свидетельство о праве собственности, а реестр, где оно хранится, ведёт служба земельного реестра и кадастра — Tapu ve Kadastro. В тапу назван владелец, а объект описан цепочкой идентификаторов: провинция (il), район (ilce), микрорайон (mahalle), а затем номера ada и parsel, которые обозначают квартал застройки и участок внутри него. Эти номера — не украшение. Они ключ ко всем остальным проверкам: по ним можно запросить в реестре, что зарегистрировано в отношении конкретного объекта, включая ипотеку, залоги и другие обременения. Скан тапу со скрытыми идентификаторами почти ничего не говорит покупателю.
Kat irtifaki и kat mulkiyeti
Для покупателя важны две формы тапу, и обе законны. Kat irtifaki, строительный сервитут, выдают, пока здание строится; оно фиксирует право собственности на определённое помещение в ещё не завершённом проекте. Kat mulkiyeti — полная собственность на квартиру в кондоминиуме, её оформляют, когда готовое здание получает разрешение на заселение. Это разные этапы одного процесса, а не разные уровни надёжности, поэтому отметка kat irtifaki в тапу сама по себе не повод для тревоги. Важно другое — когда произойдёт переход от одной формы к другой, и это должно быть прямо прописано в договоре купли-продажи.
Искан и что он подтверждает
Искан, разрешение на заселение, подтверждает, что здание достроено в соответствии с разрешением на строительство и утверждённым проектом и его можно законно заселять. Именно он позволяет подключить коммунальные услуги по обычным договорам на имя владельца, а не оставлять их на временном подключении застройщика. Готовый дом, у которого искана до сих пор нет, ставит вопрос, а не отвечает на него. Заявление может просто рассматриваться в муниципалитете, а может оказаться, что построенное здание отличается от разрешённого, — для покупателя это совершенно разные ситуации. Важна причина, и её можно выяснить до того, как вы вложите деньги.
Проверки до того, как деньги уйдут продавцу
Список короткий и конкретный. Идентификаторы в тапу должны совпадать с объектом, который вы смотрели, и с объектом, описанным в договоре. В реестре не должно быть нераскрытой ипотеки, залога или другого обременения. Продавец, указанный в тапу, должен сам подписывать сделку либо быть представлен человеком с надлежащей доверенностью. Заявленная площадь должна совпадать с утверждённым проектом. Если это квартира, письменно запросите у управляющей компании дома, нет ли за помещением долгов по аидату: по турецкому закону о кондоминиумах этот долг остаётся за квартирой, а не уходит вместе с прежним владельцем. Ничего экзотического здесь нет, и продавцы, которые уже проходили через такую сделку, ожидают этих вопросов.
01
С чего начать
Два документа решают, надёжна ли покупка.
Тапу говорит, кому что принадлежит, и описывает объект настолько точно, что это можно сверить с реестром. Искан говорит, что готовое здание можно законно заселять. Почти любой вопрос покупателя о безопасности сводится к одному из этих двух документов, и на оба можно получить ответ до задатка, а не после.
Где искать
Документы по порядку
02
Kat irtifaki и kat mulkiyeti
Две формы тапу, с которыми сталкивается покупатель: строительный сервитут, который выдают, пока дом строится, и полная собственность на квартиру в кондоминиуме — когда здание достроено и получило разрешение.
03
Искан
Разрешение на заселение готового здания: подтверждает, что в нём можно законно жить и что коммунальные услуги можно подключить по обычным договорам.
До бронирования
Рендер продаёт настроение. Тапу говорит, чем вы владеете.
Сначала мы собираем факты об объекте, а потом прямо говорим, что подтверждается, на что нужен ответ и что на этом этапе просто неизвестно.
Право собственности
Что написано в тапу, какая это форма собственности и нет ли в реестре того, о чём вам не сказали.
Здание
Год постройки относительно строительных норм, есть ли искан и в каком состоянии дом.
Реальная стоимость
Плата за обслуживание, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страховка — одной суммой за год.
Продажа в будущем
Кто станет следующим покупателем и сколько обычно длится продажа в этом районе.
Тапу и исканТапу и исканПолучить чек-лист документов
Ваша подборка
Подборка, в которой сначала прочитаны документы
На фотографиях тапу не видно. Мы расписываем, что у каждого объекта на самом деле есть на бумаге, чтобы вы сравнивали две задокументированные позиции, а не два буклета.
- Идентификаторы в тапу, сверенные с объектом, который вы смотрели, и с подписанным договором
- Какая форма тапу у квартиры и что в договоре сказано о переоформлении
- Статус искана, страховка DASK от землетрясений и долги по аидату, привязанные к квартире
Как мы работаем
Лучше прислать четыре подходящих объекта, чем сорок неподходящих.
Первый разговор — о том, как вы будете пользоваться недвижимостью, а не о том, что продаётся на этой неделе. Всё остальное следует из ответа.
Задача
Сколько месяцев в году вы будете там жить, кто ещё будет пользоваться жильём и в чём вы не готовы уступать.
Подборка
Несколько объектов в подходящих районах, и у каждого честно расписан компромисс.
Проверки
Реестр, разрешения, история платы за обслуживание и вопросы продавцу, которые стоит задать письменно.
Покупка
Налоговый номер, банковский счёт, отчёт об оценке и запись в Земельный кадастр — по порядку.
Проверки перед покупкой
Восемь проверок, которые должен выдержать объект
Право собственности, разрешения, договор, возраст здания, плата за обслуживание, сезонность, управление и перепродажа. Мы не ваши юристы: мы делаем так, чтобы вы пришли к юристу с правильными вопросами.
Порядок работы
Четыре шага и никакой спешки в начале
- 01
Расскажите о плане
Выберите мессенджер и оставьте номер. Город у вас может быть уже на примете, а может и не быть.
- 02
Короткий разговор
Сколько месяцев в году, бюджет, сроки и то, что точно исключает объект.
- 03
Подборка
Несколько подходящих вариантов: что сравнивать и что проверить по каждому.
- 04
Следующий шаг
Просмотры, вопросы продавцу и документы в правильном порядке.
Вопросы, которые стоит задать вслух
Хороший объект выдержит неудобный вопрос.
Почему именно этот район?
Спрос, длина сезона, что работает зимой и что строится рядом.
Сколько стоит год владения?
Плата за обслуживание, коммунальные услуги, налог и страховка — до разговоров о доходности.
А если планы изменятся?
Проживание, сдачу в аренду и перепродажу стоит обсудить до задатка, а не после.
Кто следующий покупатель?
Объект, который нужен и местным покупателям, — это объект, который можно продать.
Читайте также
Вопросы и ответы
До первого разговора
Надёжно ли покупать по тапу kat irtifaki?
Это полноценное тапу, а не второсортное. Kat irtifaki — строительный сервитут: такое тапу выдают, пока здание строится, и оно фиксирует ваше право на определённое помещение в ещё не завершённом проекте. Kat mulkiyeti, полная собственность на квартиру в кондоминиуме, заменяет его, когда готовое здание получает разрешение на заселение. Это разные этапы, а не разные степени надёжности. Внимания заслуживает переход: кто подаёт заявление на переоформление, при каком условии и в какой срок. Это должно быть письменно закреплено в договоре купли-продажи, а не держаться на устном заверении, что всё произойдёт автоматически.
Дом достроен, но искана нет. Это проблема?
Это повод задать вопрос, а не обязательно катастрофа, и весь ответ — в причине. Иногда заявление просто ещё проходит через муниципалитет. Иногда построенное здание отличается от проекта, по которому выдали разрешение на строительство, — это совсем другое дело, и решить его сложнее. Без искана коммунальные услуги могут по-прежнему идти по временному подключению застройщика, а не по договорам на имя владельца. Спросите, какой из вариантов ваш, попросите объяснение в письменном виде и сверьте его с данными муниципалитета, а не довольствуйтесь пересказом.
Что ещё должно быть в порядке, кроме тапу?
При продаже иностранцам нужен отчёт об оценке от оценщика, чью деятельность регулирует государство, а если покупатель не говорит по-турецки, в Земельном кадастре участвует присяжный переводчик. Страховка DASK — обязательное страхование жилья от землетрясений — нужна для подключения коммунальных услуг и продлевается ежегодно. Покупатель, который не может присутствовать лично, вправе действовать через нотариальную доверенность. Сборы и платежи по всем этим пунктам устанавливаются тарифами и меняются, поэтому сверяйте актуальные цифры с официальным источником, а не со старой сметой.
Может ли иностранец купить квартиру в Турции?
Да. Граждане большинства стран могут оформить жилую недвижимость в Турции на своё имя. Ограничения связаны не с человеком, а с местом: покупки запрещены в военных и охраняемых зонах, а доля земли, которая может принадлежать иностранцам в одном районе, ограничена. Оба пункта проверяются до бронирования, а не после.
Тапу и искан
Готовы получить подборку под ваш план?
Оставьте номер в мессенджере, которым уже пользуетесь. Сначала мы зададим пару вопросов, а потом пришлём объекты, на которые стоит тратить время.