01
Тапу
Свідоцтво про право власності, що зберігається в Земельному кадастрі. У ньому зазначено власника, а об’єкт точно прив’язано до провінції, району, мікрорайону та номерів ada і parsel — кварталу забудови й ділянки.
Нерухомість у Туреччині · Тапу та іскан
Тапу та іскан у Туреччині
Два документи вирішують, чи надійна купівля в Туреччині. Ось що фіксує кожен із них і що перевірити до будь-якого платежу.
Добірка під ваш планВідповідь у вашому месенджеріБез застарілих каталогів
15 напрямківпо всій Туреччині: узбережжя і міста
Кожна перевірканазвана до бронювання, а не після
Одна командадля пошуку, документів і угоди
Що важливо знати
Тапу та іскан: що доводить кожен документ
Що насправді фіксує тапу
Тапу — турецьке свідоцтво про право власності, а реєстр, де воно зберігається, веде служба земельного реєстру та кадастру — Tapu ve Kadastro. У тапу зазначено власника, а об’єкт описано ланцюжком ідентифікаторів: провінція (il), район (ilce), мікрорайон (mahalle), а далі номери ada і parsel, що позначають квартал забудови й ділянку в ньому. Ці номери — не прикраса. Вони ключ до всіх інших перевірок: за ними можна запитати в реєстрі, що зареєстровано щодо конкретного об’єкта, зокрема іпотеки, застави та інші обтяження. Скан тапу з прихованими ідентифікаторами майже нічого не каже покупцеві.
Kat irtifaki та kat mulkiyeti
Для покупця важливі дві форми тапу, і обидві законні. Kat irtifaki, будівельний сервітут, видають, поки будівля зводиться; воно фіксує право власності на визначене приміщення в ще не завершеному проєкті. Kat mulkiyeti — повна власність на квартиру в кондомініумі, її оформлюють, коли готова будівля отримує дозвіл на заселення. Це різні етапи одного процесу, а не різні рівні надійності, тож позначка kat irtifaki в тапу сама собою не є тривожним сигналом. Важить інше — коли відбудеться перехід від однієї форми до іншої, і це має бути прямо прописано в договорі купівлі-продажу.
Іскан і що він засвідчує
Іскан, дозвіл на заселення, засвідчує, що будівлю завершено відповідно до дозволу на будівництво та затвердженого проєкту і її можна законно заселяти. Саме він дає змогу підключити комунальні послуги за звичайними договорами на ім’я власника, а не залишати їх на тимчасовому підключенні забудовника. Готовий будинок, який досі не має іскану, ставить запитання, а не відповідає на нього. Заява може просто розглядатися в муніципалітеті, а може виявитися, що збудована будівля відрізняється від дозволеної, — для покупця це зовсім різні ситуації. Важлива причина, і її можна з’ясувати до того, як ви вкладете гроші.
Перевірки до того, як гроші підуть продавцеві
Список короткий і конкретний. Ідентифікатори в тапу мають збігатися з об’єктом, який ви оглядали, і з об’єктом, описаним у договорі. У реєстрі не має бути нерозкритої іпотеки, застави чи іншого обтяження. Продавець, зазначений у тапу, має сам підписувати угоду або бути представлений особою з належною довіреністю. Заявлена площа має збігатися із затвердженим проєктом. Якщо йдеться про квартиру, письмово запитайте в управителя будинку, чи немає за приміщенням заборгованості з аідату: за турецьким законом про кондомініуми цей борг залишається за квартирою, а не йде разом із колишнім власником. Нічого екзотичного тут немає, і продавці, які вже проходили через таку угоду, очікують цих запитань.
01
З чого почати
Два документи вирішують, чи надійна купівля.
Тапу показує, кому що належить, і описує об’єкт настільки точно, що це можна звірити з реєстром. Іскан засвідчує, що готову будівлю можна законно заселяти. Майже будь-яке запитання покупця про безпеку зводиться до одного з цих двох документів, і на обидва можна отримати відповідь до завдатку, а не після.
Де шукати
Документи по черзі
02
Kat irtifaki та kat mulkiyeti
Дві форми тапу, з якими стикається покупець: будівельний сервітут, який видають, поки будинок зводять, і повна власність на квартиру в кондомініумі — коли будівлю завершено і вона отримала дозвіл.
03
Іскан
Дозвіл на заселення готової будівлі: засвідчує, що в ній можна законно жити і що комунальні послуги можна підключити за звичайними договорами.
До бронювання
Рендер продає настрій. Тапу каже, чим ви володієте.
Спершу ми збираємо факти про об’єкт, а потім прямо кажемо, що підтверджується, на що потрібна відповідь і що на цьому етапі просто невідомо.
Право власності
Що зазначено в тапу, яка це форма власності та чи немає в реєстрі того, про що вам не сказали.
Будівля
Рік будівництва щодо будівельних норм, чи є іскан і в якому стані будинок.
Реальна вартість
Плата за обслуговування, комунальні послуги, податок на нерухомість і страховка — однією сумою за рік.
Продаж у майбутньому
Хто стане наступним покупцем і скільки зазвичай триває продаж у цьому районі.
Тапу та ісканТапу та ісканОтримати чек-лист документів
Ваша добірка
Добірка, у якій спершу прочитано документи
На фотографіях тапу не видно. Ми розписуємо, що кожен об’єкт насправді має на папері, щоб ви порівнювали дві задокументовані позиції, а не два буклети.
- Ідентифікатори в тапу, звірені з об’єктом, який ви оглядали, і з підписаним договором
- Яку форму тапу має квартира і що в договорі сказано про переоформлення
- Статус іскану, страховка DASK від землетрусів і заборгованість з аідату, прив’язана до квартири
Як ми працюємо
Краще надіслати чотири об’єкти, що підходять, ніж сорок, що не підходять.
Перша розмова — про те, як ви користуватиметеся нерухомістю, а не про те, що продається цього тижня. Усе інше випливає з відповіді.
Завдання
Скільки місяців на рік ви там будете, хто ще користуватиметься житлом і в чому ви не готові поступатися.
Добірка
Кілька об’єктів у відповідних районах, і для кожного чесно розписано компроміс.
Перевірки
Реєстр, дозволи, історія плати за обслуговування та запитання продавцю, які варто поставити письмово.
Купівля
Податковий номер, банківський рахунок, звіт про оцінку і запис у Земельному кадастрі — по черзі.
Перевірки перед купівлею
Вісім перевірок, які має витримати об’єкт
Право власності, дозволи, договір, вік будівлі, плата за обслуговування, сезонність, управління та перепродаж. Ми не ваші юристи: ми дбаємо, щоб ви прийшли до юриста з правильними запитаннями.
Порядок роботи
Чотири кроки й жодного поспіху на початку
- 01
Розкажіть про план
Оберіть месенджер і залиште номер. Місто у вас може бути вже на прикметі, а може й ні.
- 02
Коротка розмова
Скільки місяців на рік, бюджет, терміни й те, що точно виключає об’єкт.
- 03
Добірка
Кілька відповідних варіантів: що порівнювати і що перевірити в кожному.
- 04
Наступний крок
Перегляди, запитання продавцю й документи в правильному порядку.
Запитання, які варто поставити вголос
Добрий об’єкт витримає незручне запитання.
Чому саме цей район?
Попит, тривалість сезону, що працює взимку і що будують поруч.
Скільки коштує рік володіння?
Плата за обслуговування, комунальні послуги, податок і страховка — до розмов про дохідність.
А якщо плани зміняться?
Проживання, здачу в оренду та перепродаж варто обговорити до завдатку, а не після.
Хто наступний покупець?
Об’єкт, який потрібен і місцевим покупцям, — це об’єкт, який можна продати.
Читайте також
Питання й відповіді
До першої розмови
Чи надійно купувати за тапу kat irtifaki?
Це повноцінне тапу, а не другорядне. Kat irtifaki — будівельний сервітут: таке тапу видають, поки будівля зводиться, і воно фіксує ваше право на визначене приміщення в ще не завершеному проєкті. Kat mulkiyeti, повна власність на квартиру в кондомініумі, замінює його, коли готова будівля отримує дозвіл на заселення. Це різні етапи, а не різні ступені надійності. Уваги заслуговує перехід: хто подає заяву на переоформлення, за якої умови і в який строк. Це має бути письмово закріплено в договорі купівлі-продажу, а не триматися на усному запевненні, що все станеться автоматично.
Будинок добудовано, але іскану немає. Це проблема?
Це привід поставити запитання, а не обов’язково катастрофа, і вся відповідь — у причині. Іноді заява просто ще проходить через муніципалітет. Іноді збудована будівля відрізняється від проєкту, за яким видали дозвіл на будівництво, — це зовсім інша справа, і розв’язати її складніше. Без іскану комунальні послуги можуть досі йти через тимчасове підключення забудовника, а не за договорами на ім’я власника. Запитайте, який саме випадок ваш, попросіть пояснення в письмовому вигляді та звірте його з даними муніципалітету, а не вдовольняйтеся переказом.
Що ще має бути в порядку, крім тапу?
Під час продажу іноземцям потрібен звіт про оцінку від оцінювача, чию діяльність регулює держава, а якщо покупець не володіє турецькою, у Земельному кадастрі залучають присяжного перекладача. Страховка DASK — обов’язкове страхування житла від землетрусів — потрібна для підключення комунальних послуг і поновлюється щороку. Покупець, який не може бути присутнім особисто, має право діяти через нотаріальну довіреність. Збори й платежі за всіма цими пунктами встановлюють тарифами, і вони змінюються, тож звіряйте актуальні цифри з офіційним джерелом, а не зі старим кошторисом.
Чи може іноземець купити квартиру в Туреччині?
Так. Громадяни більшості країн можуть оформити житлову нерухомість у Туреччині на своє ім’я. Обмеження стосуються не людини, а місця: купівля заборонена у військових та охоронюваних зонах, а частка землі, яка може належати іноземцям в одному районі, обмежена. Обидва пункти перевіряють до бронювання, а не після.
Тапу та іскан
Готові отримати добірку під ваш план?
Залиште номер у месенджері, яким уже користуєтеся. Спершу ми поставимо кілька запитань, а потім надішлемо об’єкти, на які варто витрачати час.