01
До начала
Проверка конкретного участка в Земельном кадастре, турецкий налоговый номер, банковский счёт, нотариально заверенный перевод паспорта и юрист, который представляет вас, а не продавца.
Недвижимость в Турции · Покупка иностранцем
Покупка недвижимости в Турции иностранцем
Граждане большинства стран могут владеть здесь недвижимостью на своё имя. Вот весь порядок по шагам — от первой проверки до тапу.
Подборка под ваш планОтвет в вашем мессенджереБез устаревших каталогов
15 направленийпо всей Турции: побережье и города
Каждая проверканазвана до бронирования, а не после
Одна командадля поиска, документов и сделки
Что важно знать
Как иностранец покупает недвижимость в Турции: шаг за шагом
Кто может купить и каковы реальные ограничения
Граждане большинства стран могут купить жилую недвижимость в Турции и получить тапу на своё имя — на тех же условиях, что и гражданин Турции, если проверки пройдены. Существующие ограничения касаются географии и объёмов, а не личности покупателя. Недвижимость в установленных военных и охраняемых зонах иностранцам не продаётся. Есть предел доли земли в одном районе, которая может принадлежать иностранцам, и общенациональный лимит на общую площадь, которой может владеть один иностранный гражданин. Запрос в Земельный кадастр отвечает на все эти вопросы по конкретному участку ещё до того, как из рук в руки перейдут деньги за бронь. Пороги устанавливаются нормативными актами и время от времени пересматриваются, поэтому сверяйте их с актуальным официальным источником, а не с цифрой из статьи.
Три вещи, которые нужно сделать в первую очередь
Первым идёт турецкий налоговый номер. Его получают в налоговой инспекции или через онлайн-сервис Управления доходов по паспорту, и по нему вас будут узнавать все следующие инстанции. Следом — турецкий банковский счёт: через него проходят деньги за покупку. Третье — перевод паспорта с нотариальным заверением, потому что Земельный кадастр запишет ваше имя ровно так, как оно указано в переводе; написание, которое расходится с другими вашими документами, потом хлопотно исправлять. Если вы собираетесь покупать через представителя, на этом же этапе у нотариуса оформляют доверенность, и в ней должно быть точно указано, что этот человек вправе и чего не вправе делать от вашего имени. Ничего сложного здесь нет. Но всё это требует времени.
Отчёт об оценке и день регистрации
При продаже иностранным покупателям обязателен отчёт об оценке недвижимости, а сама оценка регулируется государством. Его готовит оценщик с лицензией Совета по рынкам капитала; в отчёте указывается независимая рыночная стоимость, и его подают вместе с заявлением о переходе права. Это не обследование технического состояния здания и не замена такому обследованию, но отчёт ставит рядом с согласованной ценой независимую цифру со стороны. Сама сделка проходит в Tapu Müdürlüğü — управлении Земельного кадастра того района, где находится объект. Покупатель и продавец или их представители по доверенности приходят в назначенное время, оплачиваются регистрационные сборы и налоги на переход права, и выдаётся тапу, где собственником указаны вы. Если вы не говорите по-турецки, должен присутствовать присяжный переводчик — без него сотрудник кадастра сделку не проведёт.
Деньги и всё, что после тапу
Оплата, как правило, проходит через банковскую систему, а не наличными, а для покупок в иностранной валюте действуют требования о конвертации: полученный документ предъявляют в рамках регистрации сделки. Деньги получает сторона, указанная в договоре, и никогда — личный счёт частного лица, как бы ни была сформулирована просьба. После выдачи тапу остаются практические дела: обязательная страховка DASK от землетрясений, которая нужна и для подключения коммунальных услуг, переоформление счетов за коммунальные услуги на ваше имя, ежегодный налог на недвижимость в пользу муниципалитета и, если здание готово, подтверждение того, что у него есть искан — разрешение на заселение. Сборы, налоговые ставки и валютные правила меняются, поэтому сверяйте каждый пункт с актуальным официальным источником, а не с готовым руководством.
01
С чего начать
Порядок шагов важнее самих бумаг.
Почти ничто здесь не сложно само по себе. Время теряют тогда, когда делают шаг не в свою очередь: проверка в Земельном кадастре идёт до задатка, налоговый номер — до банковского счёта, а отчёт об оценке — до визита на регистрацию.
Где искать
Процедура в три этапа
02
В Земельном кадастре
Подаётся отчёт об оценке, оплачиваются сборы и налоги на переход права, если вы не говорите по-турецки, присутствует присяжный переводчик, и тапу выдаётся на ваше имя.
03
После регистрации
Страховка DASK от землетрясений, переоформление коммунальных услуг на ваше имя, ежегодный муниципальный налог на недвижимость и подтверждение, что у готового здания есть искан — разрешение на заселение.
До бронирования
Рендер продаёт настроение. Тапу говорит, чем вы владеете.
Сначала мы собираем факты об объекте, а потом прямо говорим, что подтверждается, на что нужен ответ и что на этом этапе просто неизвестно.
Право собственности
Что написано в тапу, какая это форма собственности и нет ли в реестре того, о чём вам не сказали.
Здание
Год постройки относительно строительных норм, есть ли искан и в каком состоянии дом.
Реальная стоимость
Плата за обслуживание, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страховка — одной суммой за год.
Продажа в будущем
Кто станет следующим покупателем и сколько обычно длится продажа в этом районе.
Покупка иностранцемПокупка иностранцемУзнать порядок покупки
Ваша подборка
Что мы проясняем до любых обязательств с вашей стороны
На вопросы, от которых зависит, пройдёт ли покупка гладко, можно ответить заранее и по конкретному объекту, и ни один из них не требует сначала вносить задаток. Мы записываем ответы, а не пересказываем их по телефону.
- Что показывает Земельный кадастр по участку: ограничения по зонам, предельная доля для иностранцев в районе и любые зарегистрированные обременения или ипотека
- Какие документы подготовить, в каком порядке они понадобятся и кто выдаёт каждый из них
- Что должно быть в договоре и как дать его прочитать тому, кто действует в ваших интересах
Как мы работаем
Лучше прислать четыре подходящих объекта, чем сорок неподходящих.
Первый разговор — о том, как вы будете пользоваться недвижимостью, а не о том, что продаётся на этой неделе. Всё остальное следует из ответа.
Задача
Сколько месяцев в году вы будете там жить, кто ещё будет пользоваться жильём и в чём вы не готовы уступать.
Подборка
Несколько объектов в подходящих районах, и у каждого честно расписан компромисс.
Проверки
Реестр, разрешения, история платы за обслуживание и вопросы продавцу, которые стоит задать письменно.
Покупка
Налоговый номер, банковский счёт, отчёт об оценке и запись в Земельный кадастр — по порядку.
Проверки перед покупкой
Восемь проверок, которые должен выдержать объект
Право собственности, разрешения, договор, возраст здания, плата за обслуживание, сезонность, управление и перепродажа. Мы не ваши юристы: мы делаем так, чтобы вы пришли к юристу с правильными вопросами.
Порядок работы
Четыре шага и никакой спешки в начале
- 01
Расскажите о плане
Выберите мессенджер и оставьте номер. Город у вас может быть уже на примете, а может и не быть.
- 02
Короткий разговор
Сколько месяцев в году, бюджет, сроки и то, что точно исключает объект.
- 03
Подборка
Несколько подходящих вариантов: что сравнивать и что проверить по каждому.
- 04
Следующий шаг
Просмотры, вопросы продавцу и документы в правильном порядке.
Вопросы, которые стоит задать вслух
Хороший объект выдержит неудобный вопрос.
Почему именно этот район?
Спрос, длина сезона, что работает зимой и что строится рядом.
Сколько стоит год владения?
Плата за обслуживание, коммунальные услуги, налог и страховка — до разговоров о доходности.
А если планы изменятся?
Проживание, сдачу в аренду и перепродажу стоит обсудить до задатка, а не после.
Кто следующий покупатель?
Объект, который нужен и местным покупателям, — это объект, который можно продать.
Читайте также
Вопросы и ответы
До первого разговора
Что нужно подготовить до покупки?
Три вещи, и каждая занимает больше времени, чем кажется, если оставить её на последнюю неделю. Турецкий налоговый номер — его выдаёт налоговая инспекция или онлайн-сервис Управления доходов на основании вашего паспорта. Турецкий банковский счёт, для открытия которого нужен налоговый номер. И нотариально заверенный перевод паспорта: Земельный кадастр записывает ваше имя так, как оно указано в этом переводе. Если за вас будет действовать представитель, доверенность оформляют у нотариуса на этом же этапе.
Зачем нужен отчёт об оценке?
Отчёт об оценке недвижимости обязателен при продаже иностранным покупателям, и готовит его оценщик с лицензией Совета по рынкам капитала. В нём указана независимая рыночная стоимость объекта, а подают его вместе с заявлением о переходе права в Земельный кадастр. Важно понимать, чем этот отчёт не является: это оценка, а не техническое обследование, поэтому о состоянии крыши, сантехники или о соответствии здания строительным нормам в нём ничего не сказано. Это отдельные вопросы, и задавать их стоит отдельно.
Стоит ли работать с юристом, которого предлагает продавец или агент?
Нет. Работайте с юристом, который действует в ваших интересах и которому платите вы, а любое сопротивление этому считайте информацией к размышлению. Договор должен быть на языке, который вы читаете, или сопровождаться переводом, на который можно положиться, а человек, который его объясняет, не должен одновременно получать комиссию с продажи. Это самая дешёвая защита во всём процессе — и её чаще всего пропускают, потому что все вокруг кажутся такими услужливыми.
Может ли иностранец купить квартиру в Турции?
Да. Граждане большинства стран могут оформить жилую недвижимость в Турции на своё имя. Ограничения связаны не с человеком, а с местом: покупки запрещены в военных и охраняемых зонах, а доля земли, которая может принадлежать иностранцам в одном районе, ограничена. Оба пункта проверяются до бронирования, а не после.
Покупка иностранцем
Готовы получить подборку под ваш план?
Оставьте номер в мессенджере, которым уже пользуетесь. Сначала мы зададим пару вопросов, а потом пришлём объекты, на которые стоит тратить время.